Состояние неустойчивого равновесия: о ценах на недвижимость в Хабаровске за 5 месяцев 2012 года

Тем не менее нынешнее состояние рынка недвижимости рано называть активизацией — уместнее термины стабилизация или консолидация. С одной стороны, «дно» прежнего кризиса пройдено, но с другой — существует немало факторов нестабильности, которые не позволяют покупателям, продавцам или инвесторам действовать решительно.

Пока же стоимость жилья будет скорее «топтаться» на месте в пределах нескольких процентов в состоянии неустойчивого равновесия, которое было достигнуто рынком за минувший год. С высокой вероятностью новые тренды на рынке недвижимости можно ожидать вскоре после формирования новым Президентом РФ новой команды и декларирования принципов дальнейшей социально-экономической и налоговой политики, а также политики в строительной сфере. Также в любой момент рынок могут выбить из шаткого равновесия потрясения макроэкономического характера.

Май уже не в первый раз за последние годы принес очередное ухудшение макроэкономической ситуации. Так, более значимым для российского рынка недвижимости, как и для любого человека, оказался очередной резкий скачок курса доллара, снова заставивший каждого задуматься о перспективах сохранности сбережений и квартирном вопросе.

Говорить о полноценной реакции рынка недвижимости на все эти процессы пока рано, так как данный сегмент экономики достаточно инертен.

В Хабаровске основной рост цен предложений в 2012 году пришелся на апрель, когда положительная коррекция составила более 4%. В целом за пять месяцев стоимость жилых «квадратов» выросла в среднем на 15%.

Таким образом, темпы изменения цен на квартиры в текущем году пока продолжают держаться на высоком уровне, в среднем 3% в месяц, в то время как аналогичный показатель 2011 года не превышал 1% в месяц.

Средние цены предложений жилья по районам города:

Больше всего с начала года прибавили в стоимости старые пятиэтажки — «хрущевки» и «брежневки», цена предложения по ним увеличилась почти на 19%. Меньше всего — на 12,7% — подорожали новостройки в состоянии после строителей.

В среднем по состоянию на начало лета наступившего года покупка 1-комнатной «хрущевки» или «брежневки» средней площадью 32 кв. м, в нормальном состоянии (то есть не требующей капитального ремонта или не с евроотделкой) в центре города обходится 2600000 — 3100000 рублей. В остальных районах ценовой диапазон для аналогичных квартир составляет 2000000 — 2600000 рублей, хотя в районе Пятой площадки, Амуркабеля и базы КАФ, например, можно найти и более дешевые предложения, не превышающие 1800000 рублей.

В отношении 1-комнатных квартир с новой планировкой, в большинстве своем характеризующихся 1980-2000 годами постройки и находящихся в 9 — 14-этажных кирпичных и панельных домах, можно отметить, что цена предложения для большинства из них в центре города находится в диапазоне 2900000 — 3600000 рублей.

В отдалении от центра подобные квартиры можно прибрести от 2300000 до 3300000 рублей. В то же время, минимальные цены предложений на квартиры новой планировки сложились для района Хабаровск-II, Пятая площадка, поселок имени Горького, хотя даже там уже сложно найти предложения дешевле 2000000 рублей. В свою очередь в районе улицы Большой для «однушек» новой планировки встречаются предложения от 3500000 до 4000000 рублей.

Что касается новостроек в состоянии после строителей — в настоящее время в центре города 1-комнатные квартиры дешевле 3000000 рублей и общей площадью менее 40 кв. м продаются только в районе Рабочего городка, да и то только в тех домах, которые предполагается сдать в эксплуатацию летом-осенью 2012 года. Учитывая, что общая площадь современных однокомнатных квартир может превышать 70 кв. м, квартира без отделки может быть значительно дороже 5000000 рублей: например, по улице Владивостокской можно приобрести 1-комнатную квартиру общей площадью 118 кв. м за 9100000 рублей. Для людей с ограниченным бюджетом в настоящее время будет приемлемым приобретение 1-комнатных новостроек в районе улицы Вахова (мкр. «Строитель»), где при желании можно найти предложения от 2500000 рублей.

Для 2-комнатных квартир — новостроек в центре нижняя ценовая планка начинается от 4600000 рублей, встречаются отдельные предложения, достигающие и 10000000 рублей с общей площадью около 100 кв. м. В отдаленных районах города ценовой диапазон для аналогичных квартир средней площадью 66 кв. м составляет 3300000 — 4300000 рублей.

Примерно столько же сейчас стоят 2-комнатные «хрущевки» в центральной части города общая площадь которых — 44 кв. м (в среднем в 1,5 раза меньше, чем площадь квартир новой планировки). На окраине города диапазон предложений 2-комнатных старых пятиэтажек опускается до 2500000 — 3300000 рублей.

В отношении 2-комнатных квартир с новой планировкой, находящихся в 9 — 14-этажных кирпичных и панельных домах, можно отметить, что цена предложения для них в центре города в настоящий момент находится в диапазоне 3500000 — 5500000 рублей. В отдалении от центра большинство подобных квартир предлагают к продаже от 2800000 до 4000000 рублей.

Максимальный рост цен предложения в феврале (на 4,7 %) зафиксирован в Индустриальном районе, при этом больше всего подорожали 1- и 2-комнатные новостройки.

Обращает на себя внимание, что первые месяцы 2012 года характеризуются достаточно активным ростом стоимости жилья, независимо от количества комнат, средний прирост цен на квартиры уже превысил 15% с начала года. С учетом того что ведущие российские аналитики в области недвижимости прогнозируют рост цен на жилье в 2012 году в пределах 15% за год, следует предполагать, что хабаровский рынок в настоящий момент развивается с опережением графика. В то, что после столь существенного подъема в конце года цены на квартиры в дальневосточной столице опять просядут, верится слабо.

И еще не следует ожидать от недвижимости сверхприбылей, как это было в 2001 — 2008 годах. Следует отметить, что если ранее основное внимание все, кто инвестировали в недвижимость, уделяли приросту цен и доходу от перепродажи жилья, то в ближайшие годы на первое место должна выйти аренда квартир. Если цены купли-продажи в обозримой перспективе скорее всего будут топтаться на месте и не покажут существенного роста, то вот стоимость аренды жилья, напротив, по мнению аналитиков www.irn.ru, будет расти пропорционально инфляции. А значит, сдача недвижимости в аренду в условиях финансовой нестабильности может стать довольно привлекательным и не самым малодоходным вложением, учитывая ее минимальные риски.

Записал Игорь СМАГЕР.

• Комментарии